BUSCAN FRENAR HIPOTECAS PARA COMPRA DE SEGUNDA VIVENDA

Un proyecto de norma de la SBS busca fijar criterios de evaluación más exigentes para las solicitudes de credito hipotecarios, sostienen analistas.

 

Los bancos vienen registrando un creciente número de crédito hispotecarios  que se destinan a la adquisición de segundas viviendas con fines de inversión o especulativos.

 

En este contexto, la SBS publicó un proyecto de norma en el que precisa la definición de ‘primera vivienda’ en el marco de los créditos hipotecarios que otorgan las entidades financieras.

 

“Se está fijando criterios de evaluación más exigentes de las solicitudes de crédito para adquisición de viviendas. No se quiere frenar la compra de una primera vivienda para uso familiar, sino la de una segunda o tercera, que se hace como negocio”, explicó el asesor del Instituto de Formación Bancaria (IFB), Javier Ibáñez.

 

“Hay mucha gente que ve esto como un negocio, compra una segunda vivienda y luego la revende a un precio alto. Esa especulación es lo que se busca frenar con una evaluación crediticia adecuada, para evitar burbujas inmobiliarias como en EE.UU. y Europa”, dijo.

En la norma planteada por la SBS, se detalla que si al momento de otorgarse un crédito hipotecario, el deudor y/o su cónyuge cuentan con una vivienda inscrita en Sunarp, en calidad de copropietarios con terceras personas, debe analizarse su participación en ese bien.

 

Si el solicitante del préstamo o su cónyuge son dueños de más del 50% de dicha propiedad, no se considerará que el crédito hipotecario tenga como finalidad la adquisición de una primera vivienda.

 

Riesgo

“La evaluación crediticia del banco será más rigurosa. Por ejemplo, si el cliente gana S/. 2,000 y su esposa también S/. 2,000, eventualmente ya no podrían calificar al crédito hipotecario, pues ya no se sumaría la totalidad de sus ingresos. Ello porque una parte de sus ingresos se destina, en realidad, a pagar la primera vivienda que ya poseen”, refirió Ibáñez.

 

“Hay un riesgo en la compra de segunda vivienda con fines especulativos. Si la persona la adquiere y luego el precio de las viviendas cae, hay un riesgo para la persona y el banco que la financia”, advirtió.

 

Según estadísticas de algunos bancos, casi dos de cada 10 créditos hipotecarios se usan para adquirir una segunda vivienda.

 

Si la compra de viviendas como negocio sigue creciendo, puede acentuar el alza de precios, que al final volvería a los inmuebles inaccesibles para la mayoría de personas, sostuvo el Consultor.

 

“Al final, la gente con muchos recursos podría lucrar con la compra de viviendas a través de hipotecas, y para el resto serian inalcanzables”, alertó.

CIFRAS

• 38,272 nuevos créditos hipotecarios entregó el sistema bancario en los últimos 12 meses contados a febrero del 2013, según Asbanc.

• 98% fue el alza de precios de viviendas en algunos distritos de Lima, entre el 2009 y 2012, según Capeco.

FUENTE:DIARIO GESTIÓN

BOOM INMOBILIARIO VS MATERIALES DE CONTRUCCION

¿QUIEN MANDA A QUIEN?

 

La tendencia de los precios de los materiales de construcción apunta a la baja, pero el precio de las viviendas se mantiene al alza. ¿Por qué sucede esta disparidad? ¿Cuál es el peso del costo de construcción en el precio final de los departamentos?

 

Según el INEI, el Índice de Precios de los Materiales de Construcción subió ligeramente en abril (0.02%). Sin embargo, la variación acumulada al cuarto mes del año fue de 0.30% y la variación anualizada de los últimos doce meses (mayo 2011-abril 2012) llegó a 1.19%.

De esos últimos doce meses, sólo cinco meses subieron los precios de materiales de construcción (con un techo de 0.12% en abril del 2011) y en siete meses se registraron caídas (con un desplome tope de 0.38% en julio del 2011).

 

Este año, en enero el precio se encareció 0.19%; en febrero descendió 0.18%; en marzo cayó 0.34%; y en abril subió 0.02%. Aún así, el precio de las viviendas sigue trepando.

 

Choque de precios
Para el economista Jorge González Izquierdo las viviendas deberían abaratarse o por lo menos dejar subir sus precios, teniendo en cuenta la tendencia a la baja de los materiales de construcción.

 

Sin embargo, explicó que el sector inmobiliario existe lo que se llama “rigidez a la baja en los precios”, que se da por falta de competencia en el sector; es decir, la construcción de viviendas está concentrada en un reducido número de grandes grupos inmobiliarios.

Esto se explica en el divorcio entre el Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana y el Índice de Precios de los Materiales de Construcción. Mientras el primero está subiendo por presión de la oferta (factores climáticos y estacionales), el segundo baja porque no existe una presión de la demanda o un gasto sustancial.

 

Ricardo Arbulú -gerente general de la consultora inmobiliaria Plusvalía- no comparte la idea de González Izquierdo. Él explica que cuando bajan los precios de los materiales de construcción, las inmobiliarias trasladan el diferencial en mayor comodidades en los departamentos o más facilidades de compra.

 

Y si los precios suben, los proveedores generalmente absorben la escalada, pues las constructoras compran en volúmenes considerables. Por ejemplo, el 0.02% que subió en abril es fácilmente absorbido. Aunque Arbulú, sostuvo que en los proyectos pequeños, de menos de 50 departamentos, sí podría haber un impacto.

 

El peso del terreno
El gerente general de Plusvalía sostuvo que el precio de los terrenos (que vienen subiendo entre 10% y 20%) son los que marcan la pauta en el precio de las viviendas, y no los materiales de construcción.

 

La estructura de costos -explicó Arbulú- es la siguiente: en el sector A, los terrenos representan el 30% y el costo de construcción, el 50% del precio de las viviendas; en el sector B, la relación es 20%-60%; y en el sector B, 15%-65%, respectivamente. “En los sectores más bajos es donde más impacta el precio de los materiales de construcción en el precio final de las viviendas”, resaltó.

 

Además, Arbulú anotó que la tendencia al alza de las viviendas también se explica por la demanda insatisfecha de hogares. Según Capeco, el déficit habitacional en el Perú es de un millón y medio, cifra que podría revertirse en los próximos 20 años.

FUENTE: DIARIO GESTION

VENTA DE CASAS PODRIA FRENARSE EN EL 2013

Advierten que venta de viviendas podría frenarse el 2013 tras seis años de avance continuo

 

 

 

Podrían caer en un 3%, pues en los cinco distritos de mayor poder adquisitivo (Miraflores, San Isidro, Surco, La Molina y San Borja) las ventas cayeron en 2% el 2012, previó el Instituto Invertir. La falta de terrenos sería la principal traba.

 

Andina.- El director ejecutivo del Instituto Invertir, Guido Valdivia, advirtió que la venta de viviendas nuevas en Lima podría frenarse en el 2013, tras seis años de crecimiento consecutivo, por la cada vez mayor escasez de terrenos aptos para la construcción.

 

Para este año previó que se colocarían unas 21,990 viviendas en Lima, cifra similar a las del año pasado, según datos de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco)

Sin embargo, en el peor de los casos, las ventas podrían caer en 3%, pues en los cinco distritos de mayor poder adquisitivo de Lima (Miraflores, San Isidro, Surco, La Molina y San Borja) las ventas cayeron en dos por ciento el 2012, afirmó.

 

“Esto ocurre no porque no hay dinero para comprar, sino porque no hay suelo y se reduce la oferta. Esto también empuja los precios al alza”, comentó.

 

Aseveró que para contrarrestar esta situación, es necesario elaborar un plan de desarrollo urbano que acelere la habilitación de suelos para megaproyectos inmobiliarios.

“También se deben reducir las trabas burocráticas, sobre todo en los municipios”, puntualizó.

Fuente: Diario Gestión

NO HAY BURBUJAS: Precios de viviendas no deberían subir más de 10% este año

El crecimiento de precios de las viviendas y, con ello, el de la rentabilidad en la inversión inmobiliaria, han sido impulsados por los costos de construcción (incluyendo materiales) y precios de los terrenos. Por ello, hoy no existe burbuja inmobiliaria, indicó Jorge Gonzales Izquierdo y descartó que haya siquiera señales que nos sitúen cerca de éste fenomeno.

 

 

Pero eso no es todo. El economista e investigador de la Universidad del Pacífico prevé que los precios comenzaran a estabilizarse este 2013, por lo que el ritmo de su crecimiento —que ha llegado hasta un 20% anual en los últimos tres años— no debe pasar del 10%. Asimismo, llamó la atención para no interpretarlo como una señal de que la “burbuja se esté reventando”.

 

“Habrá una menor demanda porque están ajustando el crédito. Seguro que las empresas financieras van a ser más restrictivas en su evaluación de riesgo. Por oferta y demanda, cae el credito hipotecario y, con ello, la demanda. ¿Qué le pasa al precio de un producto cuya demanda baja? Pues también baja, pero ello no es burbuja”, detalló.

 

Si estuviéramos frente a una burbuja inmobiliaria, los precios de las viviendas no solo reducirían su ritmo de crecimiento, sino que bajarían por debajo de su “valor fundamental”. Usando como ejemplo el valor de las acciones en el mercado de capitales, esto vendría a ser la suma del costo de construcción y precio del terreno. Y la devaluación sería abrupta y en más de un 40%, agregó.

 

Debate abierto

De acuerdo al INEI, el 2010 fue el año de mayores alzas en el precio de los materiales de construcción, siendo abril y mayo los de mayor incremento (1.31% cada uno). En el 2011, hubo siete meses de alza y un tope de 1.28%. Pero en el 2012 hubo siete meses de bajas, llegando hasta -0.69% en julio. En los otros cinco meses, el alza más pronunciada fue de 0.19% en enero. De hecho, en los últimos 12 meses hasta abril de este año, la variación fue de -0.79%.

 

Pero los precios entre el 2010 y 2012 siguieron subiendo, de manera distinta según los sectores socioeconómicos . Izquierdo aseguró que, con el precio de los terrenos, el aumento del valor de las viviendas aún está lejos de ser especulativo. La venta en el sector inmobiliario incluso cayó 9.78% en el tercer trimestre del 2013, según la consultora TINSA.

 

Sin embargo, entidades como el Fondo Mivivienda han advertido (Gestión 10.04.2013) que cuando los terrenos en Comas son mas caros que en San Isidro en zonas comerciales, entonces sí hablamos de especulación. Por otro lado, la SBS también ha tomado medidas para frenar la compra de una segunda vivienda.

 

Todo ello, según Izquierdo, no implica que hoy en el Perú se viva ni el comienzo de una burbuja inmobiliaria, ya que durante todo este tiempo el acceso al crédito ha sido flexible. Pero justamente para prevenir una burbuja, el aumento de encajes bancarios del BCR y las acciones de la SBS frenarían esta demanda, la inversión en segunda vivienda o endeudamiento insostenible.

Fuente: Diario Gestión