Impuestos en la Compra - Venta de una Propiedad

Comprar o vender una vivienda en Perú supone una serie de gravámenes a tener muy en cuenta, y que influirán siempre en el precio total que abonemos para la adquisición de una casa nueva o usada. En el país existen una serie de impuestos sobre la vivienda que deben ser abonados siempre en las transacciones para tomar posesión de una nueva casa, y que en ocasiones son pagados por el comprador, y en otras ocasiones por el vendedor. El primero de los impuestos que deben pagarse en Perú por una vivienda es el impuesto de Alcabala, un gravamen sobre las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos, y que se realiza una vez ha sido firmada la minuta. Este impuesto corresponde al 3% del valor de la compra, exonerando las primeras diez unidades impositivas tributarias (UIT). El pago del impuesto de Alcabala le corresponde siempre al comprador del inmueble, que tiene de plazo para el pago hasta el último día hábil del mes siguiente desde el momento en el que se produce la transferencia de propiedad. El pago de este gravamen debe realizarse siempre en efectivo y debera llevarse a cabo en Municipalidad respectiva o donde este ubicado el inmueble que sera comprado.

El impuesto predial es otro de los principales gravámenes para las residencias de los ciudadanos peruanos. Este impuesto consiste en un tributo de periodicidad anual que se aplica al valor de los predios urbanos y rústicos. Los predios urbanos incluyen terrenos ubicados en centros poblados cuyo fin es la vivienda, la industria, o edificaciones con cualquier otro fin urbano. Los predios rústicos, en cambio, son terrenos ubicados en zona rural, dedicado a uso agrícola y pecuario. Este impuesto siempre debe ser abonado por el vendedor. El tercer gravamen sobre la vivienda en Perú pasa por el adelanto de impuesto a la renta. De este modo, toda propiedad adquirida después del 2004 estará sujeta al pago de un adelanto en el impuesto de la renta. Este impuesto asciende al 0.05% del precio total de la venta y debe ser siempre cancelado por parte del vendedor.

Empresa Wong pretende construir supermercado en Yanahuara.

Ante las pretensiones de la empresa constructora Tres Palmeras que pretende construir un supermercado en Yanahuara, la municipalidad de este distrito ya estaría evaluando el anteproyecto que, de tener luz verde, sería construido en la tercera cuadra de la calle Bolognesi.

La Sub gerente de desarrollo de esa comuna Claudia Paredes, refirió que hace dos meses recibieron el documento que aún es analizado por los especialistas del municipio sin embargo ya tiene una observación, puesto que no se han esclarecido las medidas perimétricas del área a construir, además carece de Estudio de Impacto Vial

Sin embargo la principal observación la señalaron los vecinos de las urbanizaciones aledañas quienes no aprueban el proyecto y aseguran que es inviable por tratarse de una zona residencial.

Al respecto el alcalde Elvis Delgado dijo que la licencia aún está por definirse, pero que sin embargo son los vecinos los que tendrán la última palabra.

Alta rentabilidad de mercado inmobiliario Peruano atrae a Chilenos

Un alto potencial de oportunidades y crecimiento para empresas  inmobiliarias chilenas se registra en la construcción de viviendas en el  Perú.

Según el análisis realizado por Penta MG Group, el mercado  inmobiliario de ese país se presenta como uno de los más rentables de la región.

“Las rentabilidades promedio sobre capital son entre un 25% a 30%  anual. En Chile, los inmobiliarios buscan lograr un promedio de un  9%, hasta un 14% en algunas regiones”, explica Rodrigo Briceño,  director ejecutivo de Penta MG Group.

Según detalla, este escenario abre espacio para inversionistas  chilenos. Actualmente, las inmobiliarias Imagina y Paz construyen  proyectos en nuestro país  y se ubican dentro de las seis más  grandes.

Dentro de los factores que demuestran este crecimiento, se encuentra  el alto nivel de crecimiento del PIB del país.“Siempre la construcción es una ampliación del PIB”, explica Briceño.

Según los últimos cálculos, el PIB de la construcción creció en torno al 20% en 2010, más de lo estimado. “Probablemente durante 2011  tengamos un PIB de la construcción en torno al 15% y 20%”, dice.

“De alguna manera, Perú está en los años 1985 - 1990 de Chile, en el  sentido de que existe mucho espacio entre la oferta y la demanda. Con esto, uno puede esperar entre 10 años y 15 años de crecimiento”, agrega Briceño.

A esto se suma el déficit de viviendas que se registra actualmente y  los programas gubernamentales que buscan disminuirlo. En Perú llega a 2,1 millones de viviendas. En Lima es de 285 mil.

AREQUIPA, EJEMPLO DE CRECIMIENTO ECONOMICO

El 2010 fue un buen año económicamente para Arequipa. La mayoría de los sectores ha crecido y solo la pesca, la electricidad y el agua tienen cifras negativas.


Los Mejores

La construcción ha tenido un “hipo” por encima del promedio nacional, llegando al 18.05%; servicios gubernamentales con 10.16%, restaurantes y hoteles 6.76%, (ya existen restaurantes de 4 tenedores), de minería 6.57% (pese al atraso de Tía María), otros servicios con 6.08% transportes y comunicaciones con 3.87% y el comercio con 2.94%, este último rubro era el preferente en lustros pasados.

Esta dinámica ha permitido el incremento de crédito y la baja morosidad, así como el aumento del empleo, con la lógica disminución del desempleo.

Las inversiones

Para el presidente de la Cámara De Comercio e Industria de Arequipa (CCIA), Julio Morriberon Rosas, en el presente año se han registrado inversiones por 500 millones de dólares, lo que ha generado un buen crecimiento en la región.

Explico que un promedio de 350 millones de dólares corresponden a las empresas Gloria, Yura, Aceros Arequipa y Tisur, que realizaron ampliaciones en sus líneas productivas, y un promedio de 150 millones de dólares fue la inversión efectuada en la construcción de centros comerciales y otros rubros productivos.

“Ahora tenemos el inicio de la carretera Yura-La Joya, que demoro para iniciarse, pero ya tiene un buen avance”, afirmo Morriberon.

Próximo año

Para el 2011, el representante de la CCIA estimo que las inversiones sobrepasaran los 1000 millones de dólares con el desarrollo del sector privado y los proyectos Majes-Siguas II, Tía María, la Vía Interoceánica y el Sistema Integrado de Transportes (SIT), que ya tiene presupuesto.

La amenaza

Por su parte el congresista Juan Carlos Eguren anoto que esta prosperidad puede ser amenazada por el “ruido político”, en vista de que se acercan las elecciones presidenciales.

Puso como ejemplo a Tía María, donde algunos personajes de Tambo vienen satanizando el proyecto únicamente con propósitos políticos, los cuales pueden poner en riesgo las inversiones y el buen momento de Arequipa.

AREQUIPA: BOOM DEL SECTOR RETAIL 2010

Parque Lambramani

          Dimensión de construcción: 35,000 m2

          Empresas afiliadas: Wong, Estilos y Maestro.

Consorcio Mall Aventura Plaza

         Dimensión de construcción: 100,000 m2

         Empresas afiliadas: Saga Falabella, Ripley, Tottus y Sodimac.

Grupo Interbank

        Dimensión de construcción: 60,000 m2

        Empresas afiliadas: Oeschle, Plaza Vea, Casas & Ideas.

COMO EMPAPELAR SU DEPARTAMENTO CON BILLETES DE $100

Imagine cualquier actividad que desarrolla habitualmente, digamos regar el jardín. Si se toma 10 segundos para planificarlo, entonces su cerebro hara la siguiente evaluación; regar el jardín: sacar la manguera, ponerse guantes, cambiarse los zapatos, ponerse un sombrero; solo entonces ejecutara la tarea y en 15 minutos, tendrá un jardín bien regado y estará usted seco y listo para su siguiente labor.

 

Pero que pasa, si esta pensando que ya es tarde, que tiene una reunión de trabajo pendiente o que ya es hora de recoger a los chicos; entonces obviara esos 10 segundos y partirá al jardín sin previa evaluación, regresara una vez por la manguera, una segunda vez por los guantes, una tercera para cambiarse los zapatos ya arruinados y luego una vez mas, ya demasiado tarde, a buscar un sombrero. El resultado en el primer caso es un jardín regado en 10 minutos y un jardinero limpio y feliz. En el segundo regado en 10 minutos y un jardinero limpio y feliz. En el segundo caso un jardín mal regado en 25 minutos y un jardinero mojado y rojo como un camarón. Producto de una terrible insolación.

 

Nuestro ejemplo parece no esconder ningún tema económico, pero si por demorarnos estamos dejando de atender un negocio importante, entonces no solo estamos perdiendo tiempo, salud y zapatos, sino también dinero.

 

Imagínese ese proceso, en un tema tan complicado como es el decidir la adquisición de una oficina o departamento. Las variables exceden por mucho a la manguera y el sombrero; y por supuesto los números son cuantiosos.

 

Pero, ¿cuales son los factores que debemos evaluar para hacer la compra apropiada?

 

Aquí una ruta de pasos a seguir:

 

1 una charla con usted mismo:

 

Dada la rapidez con la que se da la vida ahora, atrévase a ver un poco más allá, y a moverse del esquema de la casa de los abuelos o los padres. Ahora ambos padres trabajan jornadas completas y los niños tienen actividades extracurriculares que los mantienen fuera del hogar todo el día, y el fin de semana nadie esta dispuesto a quedarse en casa. En ese esquema resulta mucho más funcional un departamento compacto y con cercanía a los servicios, que una gran casa con un jardín que nadie regara. Así mismo la vivienda ya no es una compra única, usted necesita un tipo de vivienda cuando es soltero, otra cuando tiene niños pequeños y otra cuando ya los chicos partieron y empieza usted una nueva etapa. De otro lado, si ya cuenta con vivienda, una de las inversiones mas seguras es la compra de otra propiedad, será como seguir teniendo su dinero en el banco, revalorizándose cada día por la plusvalía del departamento y generando una renta (alquiler) que no le dará ninguna entidad financiera.

 

2 deje su corazón a un costado

 

La compra de una propiedad será probablemente la transacción económica mas grande que hará en su vida, por lo tanto no se deje llevar solo por un enchape bonito, piense en esta compra como en una inversión, en algún momento la alquilara, venderá o heredara, así es, los factores de evaluación deben ir mas allá que los clásicos, “esta cerca de la casa de mama” o “esta lejos de la casa de la suegra”.

 

3 ubicación, ubicación, ubicación:

 

Es la norma básica de todos los libros sobre inversiones inmobiliarias en el mundo y uno de los factores, mas importante para su decisión de compra, y la razón de ellos es que la ubicación dependerá la valorización e su propiedad en el tiempo, así como su valor de alquiler y reventa.

 

4 busque profesionales:

 

El tema de la construcción se ha dinamizado mucho en nuestro país, y eso ha dado origen a la incursión en el rubro, de personas que no conocen todos los aspectos del desarrollo de un proyecto y que lo ven solo como un negocio.

 

Los profesionales encargados de la concepción y ejecución de un proyecto, tomamos cada obra como un nuevo reto en el cual estamos siempre en la búsqueda de mejoras y no descuidamos detalle para concentrarnos en:

 

• El diseño estructural del edificio sin escatimar costos.
• Atrapar el sol para conseguir espacios correctamente iluminados y ventilados y utilizar la energía solar y eólica, no solo para iluminar sino para reducir su gasto en otros sistemas de calefacción, ventilación e iluminación.
•  Diseñar cada espacio en base a criterios funcionales y estéticos que le brinden comodidad y valor a su propiedad.
• Construir en estricto cumplimiento de las normas técnicas y con los mejores materiales del mercado para asegurar una larga vida útil de la propiedad y la minimización de reparaciones.

 

Algunas de las muchas diferencias de trabajar con una evaluación económica previa y en un proyecto ejecutado por profesionales son; por mucho a la manguera y el sombrero; y por supuesto los números son cuantiosos.

 

• La edificación tendrá un costo muy bajo en reparaciones. En construcción existen muchos vicios ocultos que solo una buena elección de materiales, planificación y supervisión de obra pueden evitar. En general estos desperfectos se van notando a largo plazo y pueden ser muy costosos. Ahorre en reparaciones $ 2500 anuales.
• Cuando el proyecto trabaja tomando en cuenta la energía solar y eólica, entonces ahorrara 40% cada mes en energía eléctrica, evitara el 50% de consultas médicas por migrañas, resfrió o alergias y evitara la compra de deodorizadores. Ahorre $ 1000 anuales.
• La correcta ubicación y la cercanía a los servicios, le ahorrara combustible y largas horas en embotellamientos vehiculares. Ahorre $ 1000 anuales.
• Cada vez que usted agregue a su departamento mejores acabados, esta ira subiendo de valor, si el proyecto no es bueno, ni tiene buena ubicación, estos costosos adicionales no tendrán ningún efecto. Eleve el valor de su propiedad $ 5000 más.
• Al momento de vender o alquilar su departamento, el valor agregado que le da el proyecto, incremental su valor en un 40%, por lo cual puede ir guardando unos $ 20 000 mas

Atrévase a detenerse a pensar un poco antes de decidir su compra y consulte a un arquitecto en su siguiente aventura de proyectar, ampliar, remodelar, comprar o vender una propiedad y vera como podrá empapelar su departamento con billetes de $ 100 con todo el dinero ahorrado.

 

FUENTE: REVISTA SU VIVIENDA - Edición Agosto 2010 N° 9 Región Sur

Arq. Karina B. Málaga Sánchez

Máster en Finanzas y Administración de negocios

Gerente

 EXAGONO SAC